名为融资租赁实为借贷，后果知多少？（租赁必知）

名为融资租赁实为借贷，后果知多少？（租赁必知）法院一旦认定为“名为融资租赁实为借贷”，后果有多大？前言导读：one、本案是最高院关于名为融资租赁实为借贷的典型案例。two、如何判定名为融资租赁实为借贷？企业间借贷合同效力如何？名为融资租赁实为借贷情况下担保合同效力如何？最高法院有明确的裁判理由。

three、实务中，法院一旦认定为“名为融资租赁实为借贷”，担保合同效力问题往往成为法庭争议的关键焦点，对各方当事人关系重大。Four、金讼圈编辑智仁小文律师认为，本案例非常值得研读与借鉴。法院一旦认定为“名为融资租赁实为借贷”，对融资租赁公司来讲后果有多大？如何预防因租赁物引发的法律风险？文本有点睛提示。

裁判逻辑：one、融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。

two、因认定为名为融资租赁实为企业间借款合同，应区别认定不同借贷行为的性质与效力，对不具备从事金融业务资质的企业之间，为生产经营需要所进行的临时性资金拆借行为，如没有证据证明提供资金的一方的融资租赁公司并非以资金融通为常业、主要业务或主要利润来源，不属于违反国家金融管制的强制性规定的情形，不应当认定借款合同无效。

three、主合同应认定名为融资租赁，实为企业借贷纠纷，该认定仅是法律关系性质的定性，并未否定合同效力，亦未改变主合同债务人所应负担的债的同一性。therefore，主合同有效，对应的从合同《保证合同》及《质押合同》亦为有效合同。

案例索引：最高人民法院于2025年3月17日作出的（2014）民二终字第109号二审民事判决书。案由及案件当事上诉人（一审被告）：山东鑫海投资有限公司。住所地：山东省章丘市西外环13号。上诉人（一审被告）：山东鑫海担保有限公司。被上诉人（一审原告）：国泰租赁有限公司。原审被告：山东三威置业有限公司。

原审被告：张辉，男，山东三威置业有限公司法定代表人。原审被告：张浩，男，山东三威置业有限公司股东。

上诉人山东鑫海投资有限公司（以下简称鑫海投资公司）、山东鑫海担保有限公司（以下简称鑫海担保公司）因与被上诉人国泰租赁有限公司（以下简称国泰租赁公司）、原审被告山东三威置业有限公司（以下简称三威置业公司）、原审被告张辉、原审被告张浩企业间借贷合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2013）鲁商初字第33号民事判决，向本院提起上诉。

山东省高级人民法院一审查明：2011年7月12日，国泰租赁公司与三威置业公司签订国租（11）回字第2号《融资租赁合同》，约定三威置业公司将“大地锐成”项目137套商品房所有权转让给国泰租赁公司，然后回租该商品房，融资金额1亿元，租赁年利率20%，租金总额为1元（含1000元名义价款），租赁期限自2011年7月12日至2011年10月12日止；租赁期内，若遇人民银行基准利率上调，国泰租赁公司将对租赁利率作出等额上调；自本合同签订之日起90日内，三威置业公司应会同国泰租赁公司到房地产主管部门办理网签手续，否则，视为三威置业公司违约；本合同签订后，国泰租赁公司向三威置业公司履行支付购房款义务；三威置业公司付清租金等款项后，本合同项下租赁物由三威置业公司按1000元名义价款留购。

并约定三威置业公司未按时足额支付到期租金及其他款项时，视为违约，应向国泰租赁公司支付违约金及逾期租金占用利息。

逾期租金占用利息按应付未付租金本金、租赁年利率、占用天数逐日计算；违约金按应付未付租金的日万分之五计收；同时约定一方如有违约或侵权行为，须承担另一方为实现债权而支出的诉讼费、律师费和其他

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等。2011年7月12日，国泰租赁公司与鑫海投资公司、鑫海担保公司签订国租（11）保字第2号《保证合同》。

约定：鑫海担保公司、鑫海投资公司同意就三威置业公司在国租（11）回字第2号《融资租赁合同》项下对国泰租赁公司所负的全部债务提供不可撤销的连带责任保证。保证范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于租金、手续费、租金占用利息、违约金、诉讼费及律师代理费等。保证期间为2年。

鑫海担保公司、鑫海投资公司董事会于同日对上述签订的《保证合同》作出通过决议。同日，三威置业公司法定代表人张辉和公司股东张浩出具个人担保声明书自愿就三威置业公司合同项下债务承担连带责任保证。保证范围及保证期间与上述《保证合同》的约定相同。

上述合同签订后的当天，国泰租赁公司即将1亿元人民币通过网银打入三威置业公司的账户。2011年12月20日，国泰租赁公司与三威置业公司双方签订补充协议，约定将租金支付展期至2012年12月20日，租金总额12774.11万元，分5期支付。

2011年12月26日，国泰租赁公司与张辉签订《质押合同》，约定张辉以其所持三威置业公司49%股权就上述合同项下债务提供质押担保，并在山东省工商行政管理局办理了股权出质设立登记，登记号为鲁工商股质登记个设字（2011）第0528号。

2012年12月20日，国泰租赁公司与三威置业公司签订补充协议，约定将该合同项下租金支付展期，展期至2013年7月15日，并约定租金总额为148228296.18元，分3期支付。张辉于2012年12月20日出具确认函，承诺继续就三威置业公司合同项下债务提供质押担保。

协议履行过程中，三威置业公司共支付633万元（其中500万元为租赁期限内支付，其余为展期期间支付），2011年12月20日的补偿协议到期后，三威置业公司未再支付租金或租息。

根据上述合同约定计算，截止到2013年8月31日，三威置业公司欠付租金

1. 2元及截止到2013年8月31日逾期租金占用利息、违约金为
2. 14元。

2013年9月25日，国泰租赁公司委托山东众成仁和律师事务所律师向保证人鑫海担保公司、鑫海投资公司、张辉、张浩邮寄律师函，

Require

各保证人承担连带保证责任。国泰租赁公司因本案与山东众成仁和律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师代理诉讼，并支付律师代理费592213元。

在一审审理中，国泰租赁公司与三威置业公司达成协议：国泰租赁公司与三威置业公司同意，三威置业公司欠付国泰租赁公司借款及利息、违约金的总金额按如下方式确定：合同期限内（2011年7月12日至2011年10月12日），以借款本金1亿元为基数，以合同约定年利率20%计算利息；合同期满后，即2011年10月13日以后，以借款本金1亿元为基数，以年利率10%计算利息。

1. 国泰租赁公司与三威置业公司确认，三威置业公司已向国泰租赁公司付清融资合同期限内（2011年7月12日至2011年10月12日）的利息500万元，并已支付合同期满后即2011年10月13日后的利息133万元。

一审另查明，涉案的租赁物为大地锐城小区的

1. 6号楼盘中的137套商品房，共计
2. 58平米。大地锐城小区的原规划为，楼层数应该19层，而实际上建筑层数均为33层，超过了规划部门的建设

Require

。

据此，济南市城市管理行政执法局向三威置业公司先后作出了济城执直停第2435号、济城执直停字

1. 第1684号《责令停止违法建设决定书》，依法认定了
2. 6号楼属于超规划建设的违章建筑，责令三威置业公司立即停止违法建设。

2013年8月14日，济南市规划局向三威置业公司下发对超面积予以规划确认的复函，对大地锐城项目中住宅建设现状及超面积部分予以规划确认，并责令三威置业公司完善相关手续并缴纳有关规费。涉案的租赁物至今未取得预售许可证。

国泰租赁公司于2013年9月24日向山东省高级人民法院提起诉讼称：案涉《融资租赁合同》签订后，国泰租赁公司依约履行了合同义务，但三威置业公司却未依约支付租金。后经双方协商先后于2011年12月20日、2012年12月20日签订补充协议，但三威置业公司至今仍未偿还债务。

请求判令：one、三威置业公司向国泰租赁公司支付租金

1. 2元及逾期租金占用利息、违约金（暂计至2013年8月31日为
2. 14元）；two、三威置业公司赔偿国泰租赁公司因本案支付的律师费；three、鑫海投资公司、鑫海担保公司、张辉、张浩对第一、二项请求承担连带清偿责任；Four、国泰租赁公司对张辉所持有的三威置业公司49%股权享有优先受偿权。

five、三威置业公司、鑫海投资公司、鑫海担保公司、张辉、张浩承担本案全部诉讼

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。山东省高级人民法院经审理认为：本案争议的焦点问题是：one、涉案《融资租赁合同》的性质及效力；two、《保证合同》及《质押合同》的效力及各担保人应否承担担保责任。关于本案合同的性质及效力问题。

根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，“人民法院应根据合同法第二百三十七条规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。

对名为融资租赁合同，但实际上不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照实际构成的法律关系处理。”《中华人民共和国合同法》第二百三十七条规定，“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

”从该规定对融资租赁合同定义中可以看出，融资租赁合同具有融资与融物相结合的特点，融资租赁关系中包括两个交易行为，一是供货人和出租人之间的买卖合同，二是承租人与出租人之间的租赁合同。两个合同相互结合，构成了融资租赁合同。

山东省高级人民法院认为，结合以上规定，对涉案合同性质分析如下：First，本案出租人对租赁物并未实际享有所有权。

本案中，虽有国泰租赁公司购买三威置业公司租赁物——商品房约定，但签订融资租赁合同时，涉案租赁物137套商品房尚属违章建筑，也未取得预售许可证，该租赁物的所有权无法转移给出租人（或买受人），事实上该租赁物所有权至今也未转移给国泰租赁公司。second，涉案租赁物的价值与租金差异较大，买卖合同并不实际存在。

国泰租赁公司所购的137套

1. 58平米的商品房，按照当时当地的同类型房价，该137套商品房价值不会低于
2. 6亿元，而合同约定的购房款为1亿元，该买卖合同并不是等价交换。therefore，国泰租赁公司与三威置业公司间并不存在真正的买卖合同交易行为。third，涉案合同事实上不存在真实的租赁合同法律关系。

《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中所谓租赁物商品房的产权所有人是三威置业公司，三威置业公司单方对自己所属的商品房不可能产生租赁关系。Normally，融资租赁中的租金体现租赁物的价值。

而本案的所谓租赁物的价值不低于

1. 6亿元，而合同约定的租金为
2. 05亿元，其租金并不真正体现租赁物的价值。再结合本案租赁物是商品房（住宅）特性，三威置业公司回租该租赁物既无法使用，也无法通过占有、使用而取得收益。故本案当事人签订的合同，形式上虽有租赁条款的约定，但事实上并不存在租赁合同法律关系。

fourth，涉案合同属名为融资租赁合同，实为资金借贷关系。合同中约定，国泰租赁公司付给三威置业公司1亿元，三威置业公司依据20%的年利率向国泰租赁公司支付租金，若遇人民银行基准利率上调，国泰租赁公司将对租赁利率作出等额上调，即双方实际上是“借钱还钱”关系。

根据上述约定再结合该院前面的分析意见，本案所述主合同仅是单纯的融资，不存在融物。国泰租赁公司与三威置业公司之间是借贷关系。即本案合同的性质是名为融资租赁实为企业间借贷。关于涉案合同的效力问题。

国泰租赁公司作为商务部批准的融资租赁公司，三威置业公司等没有证据证明国泰租赁公司以发放贷款为主要业务，不符合无效的情形。况且，国泰租赁公司与三威置业公司的借贷行为，不违反法律法规强制性规定，涉案主合同为有效合同。鑫海投资公司、鑫海担保公司等辩称该合同及补充协议无效的理由不能成立，该院不予支持。

关于《保证合同》及《质押合同》的效力及各担保人应否承担担保责任问题。根据前述，案涉主合同有效。本案的《保证合同》及《质押合同》是当事人真实意思表示，内容和形式不违反法律强制性规定，亦为有效合同。国泰租赁公司在保证期间内向各担保人主张了权利。

本案的担保人张辉是三威置业公司的法定代表人、张浩是三威置业公司的股东，其应当知道主合同实为企业间借贷的事实，故其应当按照《保证合同》或《质押合同》的约定，承担担保责任。

鑫海投资公司和鑫海担保公司，作为专业的投资、担保公司，应当了解保证责任可能承担的风险，知道或应当知道本案的主合同名为融资租赁实为企业间借贷的事实，故其应按照《保证合同》约定的保证范围承担保证责任。

一审诉讼中，国泰租赁公司与三威置业公司达成协议，重新确定了主债务的计算方法：“合同期限内（2011年7月12日至2011年10月12日），以借款本金1亿元为基数，以合同约定年利率20%计算利息；合同期满后，即2011年10月13日以后，以借款本金1亿元为基数，以年利率10%计算利息。

”该协议中，双方降低了利率，国泰租赁公司放弃违约金，此是国泰租赁公司处分权利的行为，其合法有效性山东省高级人民法院予以确认。此协议的达成，减轻了各担保人的担保责任，故担保人应在此协议的基础上承担担保责任。本案的合同约定一方如有违约或侵权行为，须承担另一方为实现债权而支出的诉讼费、律师费和其他

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。

保证合同约定保证范围为主合同项下的全部债务及律师代理费等。在本案中，国泰租赁公司委托律师参加诉讼，共支付代理费592213元。故对国泰租赁公司对判令债务人及担保人承担该项

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的诉讼请求依法予以支持。

综上，山东省高级人民法院判决如下：one、三威置业公司于判决生效之日起十日内向国泰租赁公司支付借款本金1亿元及利息（2011年7月12日至2011年10月12日，以借款本金1亿元为基数，以合同约定年利率20%计算，2011年10月13日至本判决生效之日，以借款本金1亿元为基数，以年利率10%计算，并扣除633万元已付利息）；two、三威置业公司于判决生效之日起十日内向国泰租赁公司支付实现债权的

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592213元；three、鑫海投资公司、鑫海担保公司、张辉、张浩对三威置业公司上述一、二项债务承担连带责任；Four、三威置业公司不履行上述一、二项债务时，国泰租赁公司有权对张辉所持有的三威置业公司49%的股权折价、或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；five、驳回国泰租赁公司其他诉讼请求；six、鑫海投资公司、鑫海担保公司、张辉、张浩承担担保责任后，有权向三威置业公司追偿。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费815022元，由三威置业公司负担。

鑫海投资公司、鑫海担保公司不服山东省高级人民法院上述判决，向本院提起上诉称：one、案涉《融资租赁合同》应当认定为无效合同，《保证合同》亦无效。

经营金融融资租赁业务为特许经营的业务，国泰租赁公司为商务部批准的融资租赁公司，不具备经营金融融资租赁的资质，案涉《融资租赁合同》因违反国家限制经营、特许经营而应归于无效。

即使案涉合同性质按照一审所认定的名为融资租赁实为企业间借贷合同，国泰租赁公司作为不具备经营贷款业务资质的法人，以融资租赁的名义对外发放贷款，并从中获取高额利息，其行为属于以融资租赁的合法形式掩盖通过对外贷款获取利益的非法目的，并属违反法律、行政法规强制性规定情形。

国泰租赁公司以融资租赁名义对外发放贷款是其常用的一种业务模式，扰乱正常金融秩序，本案所涉主合同应当认定为无效。根据《中华人民共和国担保法》第五条之规定，本案主合同无效，《保证合同》亦无效。two、即使案涉主合同有效，鑫海投资公司、鑫海担保公司依法亦不承担保证责任。

鑫海投资公司、鑫海担保公司意在为融资租赁合同提供担保，而不是为借款合同提供担保，所涉《保证合同》因缺乏保证人为借款合同提供担保的意思表示而无效；涉案租赁物属于超规划建设的违章建筑，该违章建筑不能办理网上签约和产权过户。

三威置业公司与国泰租赁公司在订立合同时故意隐瞒上述事实，使得鑫海投资公司、鑫海担保公司误认为国泰租赁公司能够依约取得涉案租赁物的所有权，其行为应认定为共同欺诈，骗取担保。

依据担保法第三十条之规定，鑫海投资公司、鑫海担保公司不应承担保证责任；另，国泰租赁公司仅在《保证合同》上加盖了公章和法定代表人私章，而没有法定代表人或授权代理人签字，依该合同约定，《保证合同》未生效，鑫海投资公司、鑫海担保公司亦不应承担保证责任；鑫海投资公司、鑫海担保公司从未同意国泰租赁公司与三威置业公司签订的两份补充协议以及在一审诉讼过程中达成的和解协议，并且亦未在上述文件上签字或盖章，therefore，鑫海投资公司、鑫海担保公司不应继续承担主合同变更后的保证责任；国泰租赁公司放任涉案租赁物被三威置业公司任意处置，对其遭受的损失其自身亦有过错，在其过错的范围内，鑫海投资公司、鑫海担保公司不应承担保证责任。

three、鑫海投资公司、鑫海担保公司对本案中所涉的《融资租赁合同》及《保证合同》被认定为无效均不存在过错，本案中合同无效的后果全部为国泰租赁公司的过错所导致，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第七条、第八条之规定，鑫海投资公司、鑫海担保公司不应承担民事责任。

综上，请求二审：

1. 撤销原审判决第三项，依法改判鑫海投资公司、鑫海担保公司对三威置业公司债务不承担连带保证责任；
2. 本案一、二审诉讼费由国泰租赁公司承担。国泰租赁公司答辩称：one、一审法院将涉案《融资租赁合同》认定为企业间借贷法律关系，并认定合同有效，符合相关法律法规及司法解释的规定。

国泰租赁公司作为融资租赁企业开展售后回租业务，不需要具备经营金融融资租赁的资质，不违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的规定；现行法律法规及司法解释也均未明确禁止以不动产作为融资租赁的标的物，也未对租赁期限、租金构成、产权转移等作出明确规定，国泰租赁公司与三威置业公司之间的《融资租赁合同》不违反法律、行政法规的效力性强制规定；国泰租赁公司的真实意思表示是以融资租赁方式向三威置业公司提供融资，而非直接放贷获取非法高额利息，不存在以合法形式掩盖非法目的情形；国泰租赁公司不以发放贷款为主业、也不以放贷收益作为主要利润来源，亦从未直接对外发放贷款，不属于违反国家金融管制的强制性规定情形，故国泰租赁公司向三威置业公司融资行为，应当认定合法有效。

若将此简单认定为非法对外发放贷款行为，无疑将严重影响我国融资租赁业务的发展。two、案涉《保证合同》合法有效，鑫海投资公司、鑫海担保公司应承担连带担保责任。

《保证合同》已经各方法定代表人签章及加盖公章确认，并经两上诉人董事会决议通过已经生效；按照《保证合同》约定，鑫海投资公司、鑫海担保公司的保证范围为主合同项下的全部债务，即使在主合同性质被一审认定为名为融资租赁实为借贷合同，也不能因为保证合同中没有借款保证的意思表示而认定《保证合同》无效；鑫海投资公司、鑫海担保公司作为专业投资担保企业，应当知道其为三威置业公司提供保证担保的法律后果。

况且，在案涉合同签订时，正值三威置业公司所欠鑫海投资公司一亿元债务到期，在三威置业公司无力偿还的情况下，鑫海投资公司、鑫海担保公司介绍撮合国泰租赁公司向三威置业公司提供案涉一亿元融资并向三威置业公司收回了上述一亿元欠款是案涉融资的实际受益人。

therefore，鑫海投资公司、鑫海担保公司主张三威置业公司与国泰租赁公司共同实施欺诈并诉求免除保证责任，无事实和法律依据；涉案房产无预售许可，国泰租赁公司无法限制三威置业公司非法私下出售，更无法办理涉案房产过户，不存在放任损失扩大的行为，鑫海投资公司、鑫海担保公司关于主张免除“损失扩大”部分担保责任的诉请不能成立；国泰租赁公司与三威置业公司虽未经鑫海投资公司、鑫海担保公司同意签署了两份展期协议，但并未实际履行，而在一审诉讼中达成的调解协议实际上减轻了保证人的保证责任，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十条的规定，鑫海投资公司、鑫海担保公司应就该协议确定的债务承担连带保证责任。

综上，请求二审驳回上诉，维持原判。三威置业公司答辩称：one、案涉《保证合同》已成立并生效。国泰租赁公司已经在《保证合同》上加盖了公司印章和公司法定代表人私章，其行为符合合同法关于合同成立的规定，《保证合同》已成立并生效。

two、鑫海投资公司、鑫海担保公司关于三威置业公司与国泰租赁公司共同实施欺诈以骗取担保的主张缺乏事实依据。涉案《融资租赁合同》签订的背景是：鑫海投资公司于2010年7月12日委托齐鲁银行股份有限公司济南城西支行向三威置业公司发放总额为一亿元的借款，约定借款期限为一年。

因三威置业公司无法按期偿还借款，故各方商定，由三威置业公司向国泰租赁公司借款，并由鑫海投资公司、鑫海担保公司提供担保。案涉一亿元借款到位后，三威置业公司即径直通过委托贷款银行全部偿还给了鑫海投资公司。

therefore，鑫海投资公司、鑫海担保公司对涉案主合同名为融资租赁实为企业间借贷的事实是明知的，三威置业公司不存在欺诈行为。three、鑫海投资公司、鑫海担保公司应对变更后的《补充协议》及诉讼中达成的调解协议承担连带担保责任。

三威置业公司与国泰租赁公司签订的《补充协议》仅仅是对主合同期限作出了延长，且展期后的还款期限也未超过鑫海投资公司、鑫海担保公司承诺的保证期间；三威置业公司与国泰租赁公司在本案一审诉讼期间达成的调解意见，大大降低了三威置业公司应支付的利息，也相应减轻了鑫海投资公司、鑫海担保公司的保证责任。

依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》有关规定，鑫海投资公司、鑫海担保公司对此仍应承担连带担保责任。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告张辉、张浩未提交书面答辩意见。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：鑫海投资公司与三威置业公司在案涉合作前已存在业务关系。

2010年7月12日，鑫海投资公司委托齐鲁银行股份有限公司济南城西支行向三威置业公司发放了一亿元委托贷款，贷款期限自2010年7月12日至2011年7月12日止。2011年7月12日，国泰租赁公司按照《融资租赁合同》约定，将一亿元汇入三威置业公司的账户。

同日，三威置业公司向鑫海投资公司归还了上述一亿元委托贷款。本院（最高人民法院）认为：本案二审争议的焦点问题是：one、案涉《融资租赁合同》的性质及效力；two、案涉《保证合同》的效力及鑫海投资公司、鑫海担保公司所应承担的保证责任范围。

one、关于案涉《融资租赁合同》的性质及效力问题根据《中国人民共和国合同法》第二百三十七条的规定，融资租赁合同与其他类似合同相比具有以下特征：一是通常涉及到三方合同主体（即出租人、承租人、出卖人）并由两个合同构成（即出租人与承租人之间的融资租赁合同以及出租人与出卖人就租赁物签订的买卖合同）；二是出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择购买租赁物；三是租赁物的所有权在租赁期间归出租人享有，租赁物起物权担保作用；四是租金的构成不仅包括租赁物的购买价格，还包括出租人的资金成本、必要

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和合理利润；五是租赁期满后租赁物的所有权从当事人约定。

从以上特征可以看出，融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。

本案所涉《融资租赁合同》系房地产售后回租业务，出卖人和承租人均为三威置业公司，租赁物系三威置业公司在建137套商品房。

在合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房（即租赁物）所有权无法从出卖人三威置业公司移转至出租人国泰租赁公司。

由此产生的实际法律关系是，国泰租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；三威置业公司作为租赁物的所有权人，虽名为“承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出卖人之名从国泰租赁公司获得一亿元款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。

由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。依照《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，案涉合同应认定为借款合同。

一审法院将案涉《融资租赁合同》性质认定为名为融资租赁实为企业间借款合同，定性准确，本院依法予以维持。因案涉主合同性质为企业间借款合同，故应按企业间借款合同判断合同效力，进而确定各方当事人的权利义务。

国泰租赁公司作为内资融资租赁业务试点企业，虽未取得发放贷款资质，但并没有证据表明其以发放贷款为主要业务或主要利润来源。国泰租赁公司与三威置业公司的案涉企业间借款系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，一审关于案涉主合同不符合借款合同无效情形的认定并无不当，本院对此予以维持。

鑫海投资公司、鑫海担保公司关于案涉主合同无效的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。two、案涉《保证合同》的效力及鑫海投资公司、鑫海担保公司所应承担的保证责任范围在案涉主合同项下，鑫海投资公司、鑫海担保公司与国泰租赁公司签订有承担连带保证责任的《保证合同》。

国泰租赁公司在该《保证合同》上加盖了公司公章和法定代表人名章，法定代表人加盖名章可视为签字行为，鑫海投资公司、鑫海担保公司仅以该合同未经国泰租赁公司法定代表人签字而主张合同未生效的上诉请求法律依据不足，本院不予支持。

鑫海投资公司、鑫海担保公司上诉提出，其签订合同时的真实意思表示是为有效的融资租赁合同而非借款合同提供保证，案涉《保证合同》因缺乏真实意思表示而无效；三威置业公司与国泰租赁公司故意隐瞒案涉租赁物属违章建筑的事实，对此骗取担保行为，保证人不应承担保证责任。

经查，鑫海投资公司在国泰租赁公司之前即与三威置业公司就涉案房地产项目存在业务关系，且三威置业公司用案涉借款偿还了对鑫海投资公司的欠款，故鑫海投资公司在提供保证担保时对案涉租赁物为违章建筑的事实应属明知；鑫海投资公司、鑫海担保公司作为专业的投资、担保公司，在签订《保证合同》亦应知道案涉融资名为融资租赁实为借贷的实际性质。

据此，一审认定案涉《保证合同》系鑫海投资公司、鑫海担保公司真实意思表示的事实依据充分，应予维持。因案涉主合同有效，鑫海投资公司、鑫海担保公司与国泰租赁公司签订的《保证合同》亦为有效合同。国泰租赁公司在保证期间内主张行使担保权，鑫海投资公司、鑫海担保公司作为保证人应按约定承担保证责任。

鑫海投资公司、鑫海担保公司关于案涉《保证合同》无效、国泰租赁公司与三威置业公司存在骗取担保情形的上诉主张依法不能成立，本院对此予以驳回。按照案涉《保证合同》约定的保证范围，鑫海投资公司、鑫海担保公司对三威置业公司在主合同即《融资租赁合同》项下所负国泰租赁公司的全部债务承担连带保证责任。

由于案涉租赁物至今未取得预售许可证，国泰租赁公司无法取得租赁物所有权，进而也无法占有和处分涉案房产。故鑫海投资公司、鑫海担保公司所提对国泰租赁公司放任三威置业公司任意处置涉案房产而扩大的损失不承担保证责任的上诉主张缺乏事实依据，不能成立。

在本案一审过程中，国泰租赁公司与三威置业公司达成协议，国泰租赁公司免除了三威置业公司应支付的合同违约金，并降低了本金计息标准。

虽该协议内容并未取得保证人鑫海投资公司、鑫海担保公司的同意，但该协议实际上减轻了债务人的债务和保证人的保证责任，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款之规定，鑫海投资公司、鑫海担保公司应按上述协议所确定的债务数额承担保证责任。

一审判决据此确定鑫海投资公司、鑫海担保公司的保证责任范围，法律依据充分，应予维持。二审最高人民法院判决结果：综上，一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。本院经审判委员会民事行政专业委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费815022元，按照一审判决执行。二审案件受理费1630044元，由山东鑫海投资有限公司、山东鑫海担保有限公司各负担815022元。本判决为终审判决。金讼圈小文律师提示：法院一旦认定为“名为融资租赁实为借贷”，对融资租赁公司来讲后果有多大？

one、丧失租赁物的物权担保功能，无法取回租赁物或对租赁物拍卖优先受偿。two、陷入企业间借款合同关系的效力之争，进而动摇担保合同的效力，存在担保人脱保不承担担保责任的可能。three、therefore，融资租赁业务中，尤其是在售后回租业务，必须重视租赁物对融资租赁合同效力的影响，在放款操作前应重点审查租赁物的情况？

1. 租赁物是否存在？
2. 租赁物是否适格？例如：是否为消耗性的？是否不可返还的？是否附着其他财产后不可分离的？
3. 回租模式下，承租人是否享有租赁物的初始所有权及处分权？
4. 租赁物所有权是否已经转移到出租人名下？
5. 租赁物价值是否明显低于融资金额？
6. 租赁物有无抵押、质押等权利负担？
7. 租赁物的实际使用人是谁？
8. 租赁物有无明显标识？
9. 租赁物是否完成办理融资租赁系统的登记公示？

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